不動産管理会社の承継・売却、どこに相談するか

線を引いた理由

基準の1つ目は、料率と最低報酬を公式に確認できるかです。基準の2つ目は、同じ業態の売り手の公開事例に、規模か価格が載るかです。業態は、分譲マンションの管理と賃貸管理に分けて数えます。分け方と数える範囲は、当サイトの判断です。種類の書いていない「不動産管理」の事例は、どちらにも数えません。ビルメンテナンスだけの会社、法定点検の会社、土地の売却も数えません。17社に同じ線を当てました。

インテグループの分譲3件は、マンション管理2件と、ビルメン・警備・マンション管理1件です。売上は1億〜6億円です。ReSMAの管理関連4件は、価格800万〜2,500万円です。賃貸管理と明記した1件と、管理物件を持つ3件で、個人事業1件を含みます。M&Aベストパートナーズには、管理事業と賃貸仲介・管理のインタビューもあります。こちらは規模の記載がないので数えていません。

分譲マンションの管理で両方を満たしたのは、インテグループとコーポレート・アドバイザーズです。3億円までなら、インテグループは1,500万円です。コーポレート・アドバイザーズは、中間報酬を加算した試算で2,200万円です。3,000万円の線は、インテグループが開示する「ほぼ取り扱わない」額です。取り扱うことと、費用に見合うことは別です。3,000万円で売ると、税込1,650万円を払います。

賃貸管理で両方を満たしたのは、ReSMAとコーポレート・アドバイザーズです。行は、この2社の料金が逆転する額で切りました。料金図の30%なら、譲渡額2億1,100万円で2,200万円の同額です。計算例の35%なら、同額になるのは2億950万円です。中間報酬を差し引くなら、境界は1億9,100万円に下がります。私は、この幅の中では書面の見積もりで決めます。

インテグループは、賃貸管理の行では第一候補にしません。賃貸管理と明記した公開事例がないからです。料金だけなら、1億4,100万円を超えるとReSMAより安くなります。M&Aベストパートナーズとオンデックは、規模つきの事例の業態が分かりません。そのため、どの行の第一候補にもしていません。

株式譲渡3,000万円の手数料を、条件つきを含めて試算しました。安い順です。役員退職金やオーナー借入金の返済分は0として計算しました。

• ReSMA390万円（料金図の30%で試算）
• ファイブ・アンド・ミライ530万円（中間時の30万円を加算した試算）
• 経営承継支援とM&Aサクシード1,000万円、インテグループ1,500万円
• M&Aベストパートナーズ2,000万円
• オンデック2,030万円（資料作成料を含む）
• ストライク2,100万円（基本合意報酬100万円を加算）
• コーポレート・アドバイザーズ2,200万円（中間報酬を加算した試算）
• M&A総合研究所とM&Aキャピタルパートナーズ2,500万円（後者は登録DBの最低報酬）
• 日本M&Aセンターは、既知の費用だけで2,100万円です。中間金の有無が分からないので、総額ではありません。

1億円では、ReSMAは1,090万円、インテグループは1,500万円です。コーポレート・アドバイザーズは2,200万円の試算です。3億円では、インテグループは1,500万円のままで、ReSMAは3,090万円です。4億円以上では、インテグループとM&Aベストパートナーズの試算は同額です。

手取りは、取得費1,000万円を入力して計算します。譲渡額の5%と大きい方を使います。3,000万円で売ると、ReSMAは約2,252万円、インテグループは約1,279万円です。1億円では、ReSMAは約7,216万円、インテグループは約6,857万円です。コーポレート・アドバイザーズは約6,243万円です。3億円では、インテグループは約22,895万円、ReSMAは約21,502万円です。

高い報酬を払うなら、その分だけ高く売る必要があります。ReSMAで3,000万円なら、手取りは約2,252万円です。インテグループで同じ手取りを得るには、約4,221万円で売る必要があります。私は、高い報酬を払うなら、その差を埋める売却条件を担当者に求めます。

計算対象では、ファイブ・アンド・ミライが1億円で530万円と最も安くなります。中間時の30万円を加算した試算です。それでも第一候補にしないのは、管理会社の公開事例が見当たらないからです。費用を最優先するなら、私は事例の代わりに担当者本人の成約を聞いて比べます。

状況別：私ならこうする

年商数百万円の小さな賃貸管理会社を売る場合。 私は、ReSMAに聞きます。管理物件ありの年商500万円の会社が、1,000万円で譲渡された例があります。船井総研あがたFASのコラムは、100戸未満の単独での譲渡は難しいと書きます。近隣の同業に譲るか、管理事業だけを切り出す形になるそうです。個人事業の管理物件は、宅建業免許を引き継げません。法人なら、私は株式譲渡から比べます。個人事業なら、オーナーの承諾を集めて事業譲渡を進めます。

管理戸数が数百戸の賃貸管理会社を売る場合。 私は、ReSMAと並べて船井総研あがたFASにも聞きます。同社のコラムは、管理戸数500戸と1,000戸を評価の目安に挙げています。管理料率が家賃の5%を確保できているかも見るそうです。国の調査では、報酬は家賃の4〜6%未満が中心です。同社の約500戸の事例では、前社長が譲渡後2年かけて引き継いでいます。私は、管理戸数と管理料率を数字で出してから面談に行きます。

譲渡額3,000万円以上の分譲マンション管理会社を、株式で売る場合。 私は、インテグループから聞きます。比べる相手には、コーポレート・アドバイザーズを入れます。私は、同業だけを買い手候補にする担当者は選びません。日本M&Aセンターの管理会社61件では、17件の買い手がビルメンテナンスです。協会会員の既存受託の棟数比では、事業譲渡・合併が18.3%です。保証契約が要る方式なら、その契約も確かめます。私は、管理組合の口座の名義と印鑑の保管を、売る前に点検します。

マンション管理の事業部門だけを売る場合。 私は、コーポレート・アドバイザーズに聞きます。約500戸の総合管理を持つ事業部門を、事業譲渡した事例があるからです。ただしその事例の売上は5,000万〜1億円で、この層の料金は非公開です。事業譲渡では、管理組合ごとの承諾が要ります。買い手が新たに契約を結ぶなら、重要事項の説明会が要ると私は整理します。私は、説明会の日程を買い手と先に決めます。比べる相手には、穴吹ハウジングサービスへの直接相談も入れます。

売上数十億円の管理会社を売る場合。 私は、最低報酬の安さでは選びません。株式の譲渡額5億円では、ReSMAを除く計算対象の試算は2,500万〜2,700万円です。M&Aキャピタルパートナーズには、管理9,000戸の会社を同業大手へ譲渡した事例があります。M&Aベストパートナーズには、売上15億円の不動産管理の事例があります。私は、担当者本人の同じ規模の成約で選びます。

気にしなくていいこと

• 掲載案件の数。バトンズの「賃貸不動産管理・仲介」611件は、掲載の数です。トランビの74件、M&Aサクシードの278件も同じです。掲載数は、成約数でも買い手数でもありません。サイトごとに業種の範囲も違います。
• 全業種の成約件数。ストライクの3,700件以上は、全業種の数字です。引継ぎ支援センターの2,265件も、全業種の第三者承継の成約です。
• 分譲マンションのストック。約723.6万戸あっても、私は全国の戸数より自社の管理契約と利益を見ます。

言いにくいことの根拠

インテグループ。 管理会社の公開事例は、マンション管理2件、不動産管理事業1件、ビルメン・警備・マンション管理1件です。不動産管理事業の1件は、賃貸か分譲かを書いていません。売上規模と買い手を載せ、譲渡額と成約年を載せていません。成長可能性の資料（2026年6月）は、譲渡金額3,000万円未満をほぼ扱わないと書きます。最低報酬1,500万円は、3,000万円の売却で売値の半分です。

ReSMA。 価格つきの例4件は、年商数百万円の会社と個人事業です。価格は800万〜2,500万円で、所在地は東京と千葉です。管理戸数を書いた事例は見当たりません。料金ページの図は、譲渡金の200〜500万円が30%です。図の例は、同じ部分に35%を使っています。

コーポレート・アドバイザーズ。 成約済みの7件は、すべて関東です。確認できた一覧の更新日は、2023年7月〜2024年4月です。料金ページは、売上高1億円未満の会社に別の手数料体系があると書きます。金額は書いていません。中間報酬200万円を差し引くかも、書いていません。

船井総研あがたFAS。 自社サイトの報酬ページは「明確な報酬体系」とだけ書き、金額も料率もありません。登録DB（2026年4月）では、移動総資産が基準で、最低2,000万円です。

日本M&Aセンター。 成約一覧の管理会社61件は、年月・業種・地域だけです。決算説明資料は、小規模案件をグループ会社へ紹介する運用を書いています。

第一候補の確認点。 インテグループの専従者は、登録DB（2026年10月）で43名です。ReSMAの専従者は、登録DB（2026年4月）で5名です。コーポレート・アドバイザーズの専従者は、登録DB（2026年4月）で7名です。

判断の根拠にした実態データ

料金の比較は、すべて株式譲渡で計算しました。手数料は税別、手取りは手数料を税込で差し引いた試算です。手取りは、個人の株主が株式を売り、20.315%の税率がかかる前提です。2027年以後に売る場合で、事業譲渡・個人事業には当てはまりません。報酬の基準に加わる役員退職金・オーナーからの借入金の返済分などは、0として計算しました。ReSMAは、料率の図（200〜500万円は30%）で計算しました。コーポレート・アドバイザーズは、売上高1億円以上の会社の料金表で計算しました。中間報酬200万円は加算しています。日本M&Aセンターは、負債0・簿価総資産2億円以下の着手金100万円で計算しました。ストライクは、基本合意報酬100万円を含めました。オンデックは、資料作成料30万円を含めました。M&Aキャピタルパートナーズは、登録DBの最低報酬で計算しました。買い手が払う費用と、外部専門家の費用・実費は、どの試算にも含めていません。